日前，廣州官宣再次優(yōu)化住房限購政策，全域120平方米以上住房放開限購。隨著“限購區(qū)”這一概念逐漸淡化，房產配置邏輯也正在形成。一方面，改善需求主導意味著品質居住時代的到來，宜居性將成為房產價值的基礎。在此基礎上，高低分化的行情演繹將越發(fā)極致。即使是過去幾年表現出色的千萬級物業(yè)市場也將迎來分層，掌握真正城市稀缺資源的黃金地段“塔尖產品”才能打開溢價空間，部分“偽豪宅”的價值天花板顯現。而對于剛改群體而言，房產配置的難度加大，業(yè)內人士建議可重點關注城市多中心格局進程中，正在崛起的區(qū)域核心和重要產業(yè)板塊。

　　樓市格局變化

　　低端有保障 高端歸市場

　　廣州作為一線城市，再次優(yōu)化限購政策在業(yè)內人士看來有著特別的意義。“經過此次限購政策的優(yōu)化之后，在廣州只有120平方米以下的產品還有‘限購’這一概念。”合富研究院高級分析師梁燕明表示，這意味著除了剛需及剛改群體的住房需求仍然在政策保護范圍之內，改善類產品已經交由市場。

　　實際上，除了廣州以外，另外一個風向標城市上海近期也連續(xù)兩次進行限購政策的優(yōu)化：1月13日奉賢、青浦新城出臺人才安居新政；1月30日，上海再次規(guī)定連續(xù)繳納社�；騻�人所得稅滿5年，即可在外環(huán)以外區(qū)域（崇明區(qū)除外）限購一套住房。北京與深圳也將根據自身實際情況逐步對限購進行優(yōu)化也已經成為業(yè)內共識。

　　對此，克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉表示，一個“低端有保障、中端有支持、高端有市場”的住房新格局正在形成。

　　這一格局又將給置業(yè)邏輯帶來怎樣的新變化？“接下來的樓市分化將更為極致。”梁燕明分析，一部分外地高凈值人群和本地資金實力較強的置業(yè)者將被釋放到改善市場中，在政策的指引下，也將有一部分難以交易的二手房進入租賃市場，流動性進一步減弱。

　　高端住宅市場

　　千萬級物業(yè)市場將“去偽存真”

　　若粗略以廣州中心四區(qū)作為估算范圍，克而瑞數據監(jiān)測顯示2023年中心四區(qū)120㎡以上戶型商品住宅成交均價89597元/㎡，這也就意味著此次限購優(yōu)化所覆蓋的120平方米以上的商品房，基本都為千萬級物業(yè)。

　　在過去兩年，千萬級物業(yè)是相對平淡的房地產市場之中表現亮眼的分賽道，成交量連創(chuàng)新高，中心四區(qū)120平方米產品也不例外�？硕�瑞數據監(jiān)測顯示，2023年中心四區(qū)120㎡以上戶型商品住宅成交4817套，市占率24%，創(chuàng)下近五年最高。價格方面，近五年來中心四區(qū)該戶型年均漲幅超過15%，遠遠跑贏大市。

　　值得注意的是，限購優(yōu)化的背景正是這類型產品供需關系已經發(fā)生變化。2023年，廣州限購區(qū)內120㎡以上一手住宅合計供應10456套，成交量是8409套，開始處于供大于求的狀態(tài)。而穿透近年來廣州千萬級物業(yè)的成交結構，高端改善賽道的分化行情已經開始。從成交套數同比增幅來看，1500萬-2000萬元和3000萬元以上兩個總價段增幅最大，分別為99%和71%。相較之下，1000萬-1500萬元總價段成交占比則降低了5個百分點。

　　“這說明千萬級物業(yè)的內部也出現了產品分層，市場選擇多元化。”肖文曉分析指出，充分的市場競爭之下，未來的高端商品房需要真正地掌握城市的稀缺資源，例如位于珠江新城、金融城、琶洲這樣寸土寸金的地段，或享有云山珠水這樣的生態(tài)資源，而一部分“偽豪宅”將回歸到以性價比定價的改善居住屬性，包括外圍區(qū)大戶型、空有“老城”地段但不具備稀缺性的產品都將受到一定影響。

　　剛改人群置業(yè)

　　關注片區(qū)核心板塊及標桿項目

　　在高低分化的市場之中，許多剛改及二次改善人群感受到房產配置的難度在加大。一方面，預算相對有限不足以上車核心資產，另一方面500萬~800萬元總價區(qū)間又讓人難以忽略對未來房產價值的要求。面對改善需求主導的住房品質時代的來臨，業(yè)內人士共同建議是：過往“唯地段論”的置業(yè)邏輯需要迭代，評估房產價值時，要提高居住體驗的比重。由58同城、安居客發(fā)布的《2024春節(jié)置業(yè)意向調查》也顯示，超半數的置業(yè)者傾向于選擇大空間和改善現有居住空間。

　　其中，城市資源均衡化是原因之一。梁燕明分析指出，隨著軌道交通的快速發(fā)展，教育與醫(yī)療服務的逐漸平衡，主城區(qū)位對于城市資源的占有優(yōu)勢正在逐漸模糊。“但位于中心城區(qū)的住房價格一般不低，使得它們的性價比難以凸顯。”置業(yè)者們對居住體驗的要求逐漸具體則是另一原因。肖文曉在接受記者采訪時指出，未來潛在的置業(yè)者在成長過程中大多居住條件較好，因此對于住宅產品要求的起點也較高，僅有“中心城區(qū)”這一優(yōu)勢，但產品力低、居住體驗差的房產，未來的流通將變得較困難。

　　“預算有限的年輕改善群體上車核心區(qū)好產品有難度，可以將目光放到資源配備完善、城市面貌較好的新興區(qū)域改善產品。”肖文曉說道。以位于廣州近郊的科學城板塊為例，數據顯示其近5年的房價表現超過全市平均水平。具體到板塊的選擇上，崛起中的區(qū)域核心板塊以及規(guī)劃正在快速兌現、對于產業(yè)和年輕人口有著強大吸引力的產業(yè)板塊，例如長隆萬博、魚珠CBD、天河智谷與智慧城等都值得關注。

　　“買所在板塊的核心區(qū)，買核心區(qū)內的標桿項目，買標桿項目內的改善產品。”梁燕明從二手市場的角度建議道，從本輪房地產周期來看，這類產品的價值是較為穩(wěn)定的。

　　置業(yè)提醒：需關注限購優(yōu)化后稅費標準

　　隨著廣州限購區(qū)內120平方米以上的住房放開限購，可以預計將有一部分來自二三線城市的置業(yè)者選擇將當地多套房產進行置換，同時也有一部分廣州本地置業(yè)者選擇“掛一買一”和“租一買一”的方式。

　　對此，梁燕明提醒，除了首付比例和貸款利率未定之外，這一部分置業(yè)的稅費標準也還未落地。據悉，以契稅為例，按首套和按二套計稅，二者差距可達房款的1.5%，建議置業(yè)者可以重點關注，盡可能節(jié)約購房成本。